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Bankkredit Verbraucherschutz verhindert Immobilienkredite

Gut gemeint ist nicht gleich gut gemacht: Ein Gesetz, das Hausbauer und Wohnungskäufer vor finanzieller Überlastung schützen soll, bewirkt das Gegenteil: Plötzlich bekommen potenzielle Kreditnehmer keinen Immobilienkredit mehr.

Am Ende reicht es vielleicht nur für ein Hausboot. Foto: Imago

Das Ehepaar verfügt über 45.000 Euro Nettoeinkommen im Jahr und wollte im Raum Mainz ein Einfamilienhaus für sich und die beiden Kinder erwerben. 350.000 Euro Kredit hätten sie gebraucht, beide Anfang 30, die Frau gerade in Elternzeit. 20.000 Euro Eigenkapital und einen schon gut besparten Bausparvertrag wollten sie in die Finanzierung einbringen. Doch die Sparda-Bank Südwest musste sie kürzlich enttäuschen – die Unsicherheit, ob die Frau des Betriebswirts nach der Elternzeit wieder in ihren Beruf würde einsteigen können, und die aktuell noch recht ungünstige Rentenprognose für das junge Paar erlaubten aus Sicht der Bank keine Kreditvergabe – obwohl die historisch niedrigen Zinsen die Hauskäufer erheblich entlasten.

Fälle wie diese kommen in jüngster Zeit häufiger vor, sagt Hans Kauth, Geschäftsführer des Immobilienkreditvermittlers Hypohelp, der vorrangig im Rhein-Main-Gebiet tätig ist. Dabei hätte das Paar aus Mainz noch zu Beginn des Jahres keine Probleme gehabt, „ihr“ Haus finanziert zu bekommen, wie die Sparda-Bank bestätigte. Und dies ist kein Einzelfall: Bis zu 15 Prozent mehr Kreditanfragen würden jetzt abgelehnt, heißt es bei dem in Rheinland-Pfalz und dem Saarland tätigen Institut.

Ursache dafür ist das seit Ende März gültige Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union, das eigentlich den Zweck hatte, interessierte Hausbauer und Wohnungskäufer vor einer finanziellen Überlastung zu schützen. Die Banken sind seither verpflichtet, die Bonität ihrer privaten Kreditnehmer sehr viel genauer zu prüfen. Sie müssen klären, ob ein Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen bis zur vollständigen Tilgung des Kredits nachkommen kann. „Früher wurde bei der Kreditvergabe der Ist-Zustand festgehalten, jetzt wird die Zukunft abgeschätzt“, sagt Hypohelp-Geschäftsführer Kauth.

Und das ist in der Praxis nicht einfach – angesichts von Kreditlaufzeiten, die bisweilen 40 Jahre übersteigen. Häufig muss dann eine Zahlungsfähigkeit bis ins Rentenalter hinein geprüft werden. Gerade relativ junge Kreditnehmer aber können noch keine großen Rentenansprüche in der Zukunft nachweisen. Außerdem dürfen die Banken anders als früher den Wert der finanzierten Immobilie, die sie üblicherweise als Sicherheit für die Kreditvergabe nehmen, auf die Kreditwürdigkeit des Kunden nicht mehr anrechnen.

Die gravierendste Veränderung ist allerdings, dass die Geldhäuser für eine fehlerhafte Kreditberatung in Haftung genommen werden können, etwa wenn sie nicht ausreichend auf mögliche Lebensrisiken wie Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Scheidung hingewiesen haben. Die Folgen sehe man schon jetzt, sagt Kreditberater Tobias Frick von Hypohelp: „Banken lehnen in weiser Voraussicht vor einer Klage lieber eine Finanzierung ab, als sich wegen einer Falschberatung in den kommenden Jahren in der Presse wiederzufinden.“ Bei einzelnen Banken sei die Ablehnungsquote um 20 bis 30 Prozent gestiegen, sagt Frick. „Wir wissen halt nicht, wie die Rechtsprechung aussehen wird“, bringt ein Sprecher des Sparkassen- und Giroverbandes Hessen-Thüringen das Problem auf den Punkt.

„Banken sind sehr vorsichtig geworden, weil nun das Schwert der Falschberatung über ihnen schwebt“, sagt auch Hartmut Schwarz, der bei der Verbraucherzentrale Bremen für Finanzdienstleistungen zuständig ist. Der Verbraucherschützer beurteilt es im Prinzip positiv, dass Immobilienkäufer durch die Richtlinie besser geschützt sind. Aber er meint auch, „dass die gute Ursprungsidee, Menschen vor einer Verschuldung zu schützen, die sie nicht schultern können, übervorsichtig ausgestaltet wurde“.

Vor allem sei es nach der neuen Richtlinie für die Bank schwerer möglich, einen Kredit nach der individuellen Situation des Kunden zu vergeben, sagt Hans Kauth: „Zum Beispiel weiß ein Kreditkunde, ob er ein Erbe erwarten kann oder dass seine Frau nach dem zweiten Kind wieder gut verdienen wird. Das kann die Bank zwar nicht bewerten, aber der Kunde weiß es für sich.“ Sein Kollege Tobias Frick hinterfragt die Grundannahme der Richtlinie: „Bei der Prüfung wird unterstellt, dass der Käufer sein Leben lang in der Immobilie wohnt und den Kredit bis auf den letzten Cent abbezahlt.“ In der Realität sei das häufig komplett anders.

Erheblich schwieriger ist die Kreditvergabe durch das neue Gesetz nach den Erfahrungen von Frick für Selbstständige geworden, sofern sie nicht zum Kreis der Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater gehören. Es gebe Banken, denen müsse man solche Fälle gar nicht mehr vorlegen. Auch ältere Menschen, die ihr längst abbezahltes Haus vor der Rente altersgerecht umbauen wollten, hätten Schwierigkeiten, an eine Finanzierung zu kommen, wenn der Kredit nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung abgelöst werden könne.

Karin Schwartz, Vorstandsmitglied der Sparda-Bank Südwest, kritisiert deshalb das Gesetz als Bevormundung: „Das Ziel war sicherlich nicht, dass Verbraucher daran gehindert werden, Wohneigentum zu erwerben“, sagt sie. Es sei sicher richtig, verbindlich festzulegen, über welche Risiken die Bank den Kreditnehmer informieren müsse, damit er sachgerecht entscheiden könne: „Aktuell wird dem Verbraucher diese Möglichkeit allerdings genommen und die Bank gezwungen, solche Anfragen abzulehnen.“ Dabei ist die Sparda-Bank Südwest auch bisher keine übermäßigen Kreditrisiken eingegangen. Mit 0,02 Prozent der durchschnittlichen Bilanzsumme ist die Ausfallquote gering.

Verhindert nun die neue Gesetzeslage die Bildung von Wohneigentum bei ganzen Bevölkerungsgruppen? Belastbare Zahlen gibt es dafür noch nicht. „Aber wir haben da alle Ohren offen“, sagt Verbraucherschützer Schwarz. „Sobald wir mehr Fälle haben, wo es mit der Kreditwürdigkeit Probleme gibt, werden wir uns zu Wort melden.“

Krach geschlagen hat bereits der Verband der Sparda-Banken, dem auch die Sparda-Bank Südwest angehört. Die „gut gemeinten Leitplanken werden zu unüberwindbaren Hürden für Verbraucher“, hieß es in einer Anfang Juni verbreiteten Erklärung. Es gebe deshalb dringenden Korrekturbedarf bei der Richtlinie. Den sieht auch der BVR, der Dachverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Es gebe Fälle, in denen „Banken wirtschaftlich vertretbare Kreditwünsche von Kunden in bestimmten Lebenssituationen nicht mehr bedienen dürfen“.

Probleme mit dem Gesetz könnten übrigens auch Menschen bekommen, die überhaupt nicht damit rechnen. Wer seinen Kredit noch nach den alten Regeln aufgenommen hat und nach dem Ende der Zinsbindung eine Prolongation benötigt, muss sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen, wenn er für bessere Zinskonditionen die Bank wechseln will. Das dürfte also kaum noch möglich sein. Aber selbst bei der eigenen Bank könnte eine Bonitätsbewertung nach den schärferen Regeln nötig werden, etwa wenn sich die Kapitalnutzungsdauer verlängert. Im schlimmsten Fall könnten Menschen plötzlich ohne Finanzierung dastehen, die ihren Kredit immer sauber bedient haben. Ein absurdes Risiko, das auch die Sparda-Bank Südwest bestätigt.

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen sagt deshalb: „Da ist so viel negativer Spielraum in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, dass ich eine Welle von Problemen in den nächsten Jahren befürchte.“

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