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Gastbeitrag Wenn gebaut wird, dann bitte nachhaltig!

Bezahlbarer Wohnraum kann in Städten nur entstehen, wenn die Politik Genossenschaften wieder stärkt.

Am Freitag trifft man sich im Kanzleramt zum Wohnungsgipfel. Wie immer in den letzten Jahren wird „bauen, bauen, bauen“ im Zentrum stehen und welche Anreize die Politik setzen muss, damit der Markt das Problem löst. So lässt sich die Wohnungsnot aber gerade nicht lindern. Vielmehr tut ein radikales Umschwenken Not.

Bezahlbarer Wohnraum für untere und mittlere Einkommen kann in den Groß- und Universitätsstädten mit explodierenden Mieten nachhaltig nur gegen den Markt verwirklicht werden. Nur eine Politik, die private Profite aus dem Geschäft mit dem Grundbedürfnis Wohnen herausdrängt und nicht-profitorientierte Akteure wie Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen unterstützt, kann die akute Wohnungsnot lindern.

Wird aber auch nur vorsichtig in diese Richtung argumentiert, wie jüngst seitens der SPD und schon lange von Mieterinitiativen, Wissenschaftlern und Linken, ist der Aufschrei groß: Investitionsverhinderung, ja Sozialismus wird befürchtet. Ein nüchterner Blick auf die Zusammenhänge tut Not.

Auf den ersten Blick mag „bauen, bauen, bauen“ einleuchten: Wenn es zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt, muss neuer gebaut werden. Vielerorts führt an Neubau kein Weg vorbei. Entscheidend ist aber, was und wie gebaut wird. Damit wirklich dauerhaft bezahlbarer Wohnraum entsteht, müssen die Profiterwartungen der Immobilienwirtschaft so weit wie möglich zurückgedrängt werden. Profitabel ist Wohnungsbau nur im gehobenen und im Luxussegment, oder, wenn bezahlbarerer Wohnraum entstehen soll, mit gewaltigen staatlichen Unterstützungen.

Wenn Private sozialen Wohnungsbau realisieren, wird ihnen für die Dauer der Sozialbindung die Differenz zwischen den günstigen Mieten und ihren Kosten und Profiten erstattet. Es werden Profite subventioniert. Nach Auslauf der Bindung steigen die Mieten dann. Das war auch schon so, als sozialer Wohnungsbau noch in nennenswertem Umfang erfolgte, in den 1960er bis 80er Jahren.

Damals wurde dank üppiger Subventionierung immerhin auch viel bezahlbarer Wohnraum gebaut, wenn auch nicht immer in überzeugender Qualität und Lage. Selbst das gehört seit den 1990er Jahren der Vergangenheit an. Nachdem inzwischen immer mehr Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen sind, steigen deren zeitweilig subventionierte Mieten rapide an.

Jetzt, da die Politik wieder diskutiert, Steuergeld in die Hand zu nehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, besteht die Chance, es besser zu machen. Darüber sollte beim Wohnungsgipfel diskutiert werden. Anstatt die üblichen Verdächtigen zu subventionieren, sollten mit Steuern nicht-profitorientierte Akteure unterstützt werden. Dafür bestehen verschiedene Ansatzpunkte, die in Fachkreisen intensiv diskutiert und in verschiedenen Städten auch ganz oder teilweise ausprobiert werden.

Die öffentliche Hand hat nur dann Gestaltungsmöglichkeiten, wenn sie über Grund und Boden verfügt. Kommunen, aber auch Bund und Länder, müssen damit aufhören, mit Grundstücksverkäufen ihre Haushalte zu sanieren. Stattdessen müssen kommunale Vorkaufsrechte gestärkt und Ankäufe unterstützt werden.

Auf öffentlichem Bauland dürfen ausschließlich dauerhaft bezahlbare Wohnungen sowie dringend benötigte soziale Infrastrukturen wie Kitas entstehen. Wo Städte das nicht in Eigenregie tun können, dürfen sie ihre Grundstücke nur in Erbpacht und unter strengen Auflagen an denjenigen geben, der das beste Konzept zu einer sozialen Nutzung vorlegt.

Hier ist vieles schon jetzt möglich. In München etwa müssen Investoren seit über 20 Jahren 30 Prozent geförderten Wohnraum realisieren. In Berlin hat sich die Landesregierung auf Druck von Mieterinitiativen darauf festgelegt, Grundstücke nur noch nach dem besten Konzept zu vergeben. Damit nicht-profitorientierte Akteure solche guten Konzepte verwirklichen können, müssen sie unterstützt werden, etwa in Form der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit.

Zugleich sollte die Politik nicht mehr unnötig auf Steuereinnahmen verzichten. Zum einen nimmt die Bodenspekulation zu. Massenhaft wird Bauland gekauft, nicht um zu bauen, sondern um es teuer weiterzuverkaufen. Dem kann im Rahmen der vom Bundesverfassungsgericht angemahnten Reform der Grundsteuer ein Riegel vorgeschoben werden. Zum anderen entgeht dem Staat Grunderwerbssteuer, weil Investoren nicht direkt ein Grundstück kaufen, sondern die Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Auch solche „Share Deals“ können gesetzlich beendet werden. Würde sich der Wohnungsgipfel mit solchen Themen und Vorschlägen befassen, er könnte einen nachhaltigen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot liefern.

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