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Gastbeitrag Die Grundsteuer muss reformiert werden

Die Wohnungsnot lässt sich mittelfristig auch beheben, wenn der Wert von Gebäuden und Boden aktualisiert wird. Das wäre gut für fast alle.

Man könne einen Menschen mit einer Wohnung genauso erschlagen wie mit einer Axt, so Heinrich Zille Anfang des 20. Jahrhunderts. Fast ein Jahrhundert später beschreibt der US-amerikanische Sozialwissenschaftler Matthew Desmond in seinem Buch „Zwangsgeräumt“ am Beispiel der Stadt Milwaukee, wie Wohnen über Erfolg oder Ausgrenzung entscheidet.

Sicher – die Wohn- und Mietverhältnisse der Bundesrepublik sind nicht mit denen von Zilles Berlin oder den USA vergleichbar. Trotzdem erleben heute zahlreiche Menschen den massiven Mangel an bezahlbarem und gutem Wohnraum als täglichen Alptraum. Zwei Millionen bezahlbare Wohnungen fehlen, rund 40.000 Sozialwohnungen fallen jährlich weg. Besonders betroffen sind von diesem Notstand die Großstädte. Verursacht wird das Problem – nach Meinung zahlreicher Mieterinitiativen und Stadtaktivisten – oft durch Spekulation mit baureifem Grund und Boden.

Letzterem wollen sie mit einem grundlegenden Umsteuern bei der Grundsteuer begegnen. Die Gelegenheit ist günstig. Seit langem ist klar, dass diese Steuer, die den Grund und Boden sowie darauf stehende Gebäude belastet, reformbedürftig ist: Die der Besteuerung zugrunde gelegten Werte entsprechen seit vielen Jahren nicht mehr den Verkehrs- und damit realen Werten. Dieser Zustand ist verfassungswidrig, wie das Bundesverfassungsgericht im April folgerichtig feststellte.

Statt die Verfassungsmäßigkeit mittels einer Neubewertung der Grundstücke wieder herzustellen, fordern Initiativen und Aktivisten die Einführung einer Bodenwertsteuer, bei der allein der Wert des Bodens die Besteuerungsgrundlage bildet, darauf stehende Gebäude bleiben unberücksichtigt.

Je höher diese Steuer ist, desto höher werden die Verluste derer, die Baugrundstücke besitzen, ohne sie zu bebauen – und desto unattraktiver wird das Spekulieren. So die Theorie. Zweifelsohne ist die Baulandspekulation jeden Kampf wert. Doch ist eine Bodenwertsteuer das richtige Instrument?

Fakt ist, dass ihre Einführung zu deutlichen Belastungsverschiebungen führen würde: Die Besitzer großzügiger Villen würden massiv entlastet, da hochwertige Gebäude und ihre Wertzuwächse nicht mehr besteuert würden. Gleich große Grundstücke würden ungleich besteuert, der Beitrag Vermögender zur Finanzierung des Gemeinwesens würde sinken. Soll die Bodenwertsteuer wirken, muss sie hoch sein. Damit belastet sie insbesondere diejenigen, für die das Eigenheim ausschließlich eine Altersvorsorge ist.

Die Gefahr, dieses im Alter nicht mehr halten zu können, wird real. Dazu kommt, dass die Bodenpreise überproportional steigen. Solange Grund und Boden nicht in Besitz der öffentlichen Hand sind, dürfte dies Preise und Mieten noch erhöhen und die Gentrifizierung vorantreiben. All dies wirft verfassungsrechtliche wie auch Gerechtigkeitsprobleme auf.

Also die weiße Fahne hissen im Kampf gegen Spekulanten? Mitnichten. Die Chance besteht vielmehr darin, die reformbedürftige Grundsteuer verfassungsfest zu gestalten und zudem zu ergänzen: Zunächst sollte durch eine einheitliche Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude dem Verfassungsgericht genüge getan werden, alle Steuerpflichtigen gleich zu behandeln.

Diese Neubewertung kann zum aktuellen Verkehrswert geschehen. Aus dem Aspekt der Steuergerechtigkeit würde damit das Optimum erreicht. Möglich sind bei der Bewertung jedoch auch Typisierungen. Auf eine solche hatten sich 2016 die Länderfinanzminister mit einem „Kostenwertmodell“ geeinigt.

Den Wert der Gebäude sollen gesetzlich festgelegte, pauschale Herstellungskosten widerspiegeln, der Bodenwert wird durch die Bodenrichtwerte abgebildet. Zugegeben – dies ist ein Kompromiss. Allerdings ist er noch immer gerechter als eine Bodenwertsteuer. Boden und Gebäude werden gleichermaßen besteuert, die Besteuerung orientiert sich an realen Werten und Besitzer von besonders werthaltigen Immobilien finanzieren das Gemeinwesen stärker. Damit wäre der Fortbestand der für die Kommunen so wichtigen Steuerquelle gesichert.

Zusätzlich könnte die Grundsteuer um eine Besteuerung unbebauter Grundstücke angerei-chert werden. Dies würde Baugrundstücke besonders belasten, ohne die Belastungsverschiebungen einer reinen Bodenwertsteuer.

Klar ist aber, dass sich die öffentliche Hand bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums nicht allein auf steuerliche Instrumente verlassen kann. Deren Wirkung ist regelmäßig begrenzt. Notwendig sind vielmehr die Stärkung des öffentlichen Wohnungsbaus, Verschärfung von Mietpreisbremsen und die Vermehrung des Grund und Bodens bei der öffentlichen Hand.

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