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Gastbeitrag Bezahlbare Wohnungen schaffen

Für dieses Ziel müssen Bund und Kommunen enger kooperieren. Sie müssen zudem neue Wege finden und gehen.

16.11.2016 14:32
Oliver Strank

Immer weniger Menschen können es sich leisten, in einer Großstadt zu wohnen. Preiswerter Wohnraum ist Mangelware. Nicht nur Geringverdienern fällt es schwer, bezahlbare Wohnungen zu finden. Normalverdienern geht es genauso. Weil viele Mieter einen steigenden Anteil ihres Monatseinkommens für die Miete aufwenden müssen, fehlt das Geld an anderer Stelle. Zu lange wurde zu wenig gebaut.

Kurzsichtig wurden vor allem hochpreisige Wohnungen gebaut, um Gutverdiener in den Städten halten zu können. Mittlerweile wird zwar in Großstädten wie Frankfurt deutlich mehr gebaut, aber immer noch zu oft am Bedarf vorbei: An teuren Eigentumswohnungen herrscht kein Mangel, während günstige Mietwohnungen immer knapper und Geringverdiener vor allem in beliebteren Stadtteilen durch rasant steigende Mieten verdrängt werden.

Kein Weg führt deshalb auf kommunaler Ebene daran vorbei, neues Bauland auszuweisen, um endlich die Grundstückskosten zu senken. Ein vielversprechender Weg zu mehr bezahlbarem Wohnraum ist außerdem das Instrument der Konzeptvergabe, das sich bereits in Kommunen bewährt hat. Dabei wird das Bauland nicht an den Höchstbietenden vergeben, sondern an Bauherren mit dem besten Konzept für die Kommune. Auf diese Weise können günstige Wohnprojekte gefördert werden oder solche, die einen sozialen Mehrwert versprechen wie etwa gemeinschaftlich organisierte oder fortschrittliche Wohnprojekte oder Baugruppen, die sonst nur selten zum Zug kommen.

Damit mehr bezahlbare Wohnungen geschaffen werden können, müssen außerdem Kommunalpolitik und Bundespolitik ineinandergreifen. Dazu müssen solche Maßnahmen in Städten wie Frankfurt nun auf der Bundesebene mit den passenden Instrumenten unterstützt und ergänzt werden. So will etwa Frankfurt private Bauherren und Investoren zum Bau von günstigen Wohnungen verpflichten, um eine stärkere soziale Durchmischung der Quartiere zu erreichen. Muss für ein Bauvorhaben ein Bebauungsplan geschaffen oder abgeändert werden, so darf der Eigentümer das Grundstück nur für den Bau von Wohnungen nutzen, wenn er im Gegenzug 30 Prozent der Wohnbaufläche mit geförderten Wohnungen bebaut. Dieses Steuerungsinstrument der Kommunen könnte an Grenzen stoßen, wenn es um Bauvorhaben geht, für die es einen Bebauungsplan gibt, der nicht geändert werden muss. Hier sollte der Bundestag das Baurecht notfalls dergestalt ändern, dass Kommunen gegenüber Bauherren auch dann 30 Prozent geförderten Wohnungsbau durchsetzen können, wenn für ihr Projekt an sich kein neues Planungsrecht geschaffen werden muss.

Auf Bundesebene dringend zu reformieren ist außerdem die Mietpreisbremse. Sie ist zwar im Ansatz richtig, aber leider bisher wirkungslos. Mieter haben nicht die nötigen Informationen, um durch Klagen die Mietpreise zu bremsen. Gegen überhöhte Mietpreisforderungen können Mieter nur vorgehen, wenn sie die Höhe der Vormiete kennen und daher rechtssicher beurteilen können, ob die aufgerufenen Mieten zulässig sind oder die durch die Mietpreisbremse gesetzten Grenzen überschreiten. Daher müssen Vermieter gesetzlich verpflichtet werden, die zuvor gezahlte Miete offenzulegen. Im Falle überhöhter Mietzahlungen müssen die Mieter einen Rückzahlungsanspruch bereits (rückwirkend) ab Vertragsschluss und nicht erst ab seiner Geltendmachung bekommen.

Auf Bundesebene zu bekämpfen ist schließlich eine Fehlentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, die in letzter Zeit zunehmend um sich greift und die Finanzschwächsten der Gesellschaft trifft: Investoren hebeln den Mieterschutz bei Menschen aus, die ihn dringend benötigen. Verteilt über ganz Deutschland verschaffen gemeinnützige Vereine solchen Menschen, die an sich auf dem freien Wohnungsmarkt nahezu chancenlos sind, einen Platz zum Wohnen. Die solventen und verlässlich zahlenden Sozialträger schließen den Mietvertrag mit dem Eigentümer und untervermieten die oft einfachen Wohnungen an zahlungsschwache Mieter.

Seitdem in den Großstädten die Mieten durch die Decke gehen, werden immer mehr solcher Wohnungen als Spekulationsobjekt an Investoren verkauft, die immer häufiger den Mietvertrag mit den Sozialträgern fristlos und grundlos kündigen. Auf den ersten Blick verblüfft das, wo doch Mieter in Deutschland einen starken Kündigungsschutz genießen. Doch die Investoren nutzen eine Unklarheit im deutschen Mietrecht. Sie argumentieren, die an den Sozialträger vermietete Fläche sei kein schützenswerter Wohnraum, sondern eine Gewerbefläche. Ein Verein könne sich nicht auf das soziale Mietrecht mit seinem starken Kündigungsschutz berufen, denn der gelte eben nur für natürliche Personen, nicht aber für juristische Personen. Man könne ihnen daher jederzeit kündigen, auch ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen.

Eine solche Argumentation geht an den realen Verhältnissen des betreuten Wohnens vorbei. In solchen Fällen verliert eben nicht bloß ein Verein sein Büro, sondern ein Mensch seinen Wohnraum. Dennoch gewinnen die Investoren oft vor Gericht, weil das Mietrecht an dieser Stelle mehrere Auslegungen zulässt. Deshalb muss für solche Fälle gesetzlich festgeschrieben werden, dass das Wohnraummietrecht mit seinem starken Kündigungsschutz anzuwenden ist. Mehr bezahlbare Wohnungen können nur geschaffen und erhalten werden, wenn Kommunalpolitik und Bundespolitik an einem Strang ziehen.

Oliver Strank ist Rechtsanwalt, Vorstandsmitglied im Mieterbund Hoechster Wohnen, Ortsvorsteher im Ortsbeirat 1 in Frankfurt und Bundestagskandidat der SPD im Wahlkreis 182.

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