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Österreich Darum sind die Mieten in Wien so niedrig

In Wien gehört jede vierte Wohnung der Stadt, die Gewinne müssen in neue Projekte investiert werden. Das sorgt dafür, dass die Mieten insgesamt bezahlbar bleiben.

moderne Bauten
Schön sozial: Auch diese modernen Bauten gehören der Stadt Wien. Foto: epd

Touristengruppen pflegen in Städten vorwiegend rund um Altstadt, Dom oder Rathaus zu wandeln. Nicht so in Wien. Im gesichtslosen Döbling, dem 19. Wiener Gemeindebezirk, besichtigen Japaner, Amerikaner und besonders viele Deutsche Europas älteste, größte und gewaltigste Trutzburg der Arbeiterklasse. Weite Torbögen führen in eine von gepflegten Wohnbauten umgebene Grünfläche, ausgestattet mit Spielplätzen, Pavillons, Parkbänken.

Der Karl-Marx-Hof an der Heiligenstädter Straße mit seiner kilometerlangen Westfassade ist für Wien-Besucher Pflicht. Und für Wiener eine Sehenswürdigkeit, die sie stolz herzeigen. Dabei hat die Anlage nichts Museales. Noch heute bietet der Komplex, erbaut zwischen 1927 und 1930, Platz für 5000 Menschen. „Kammer, Küche, Kabinett“, wie die kleinen Wohnungen beschrieben wurden, fanden auf 42 Quadratmetern Platz. Österreichs Hauptstadt zehrt noch immer von Gebäuden, aber auch von Ideen, die damals in nur zehn kreativen Jahren entstanden.

In Wien gehört bis heute jede vierte Wohnung der Stadt und wird auch direkt von einer kommunalen Dienststelle vergeben – und sogar verwaltet. Hinzu kommen Wohnungen, die öffentlich gefördert, aber von Genossenschaften und privaten Firmen errichtet wurden, den „gemeinnützigen Bauvereinigungen“. Sie stehen, 78 an der Zahl, nach Landessitte meist einer der beiden traditionellen Großparteien SPÖ und ÖVP nahe und bauen, vermieten, aber verkaufen auch Wohnungen.

Ihre Gewinne sind gedeckelt und müssen in neue Projekte investiert werden. Unter dem Strich wird von allen Mietwohnungen knapp die Hälfte nur an Familien unterhalb eines bestimmten Einkommens vergeben. Anders als in Deutschland hört die Sozialbindung auch nicht nach 15 oder 30 Jahren auf. In Österreich gilt: einmal Gemeindewohnung, immer Gemeindewohnung. In ganz Österreich sind etwa 800 000 von 4,5 Millionen Wohnungen öffentlich gefördert.

Die prächtigen Höfe in Wien aus den 1920er Jahren schiebt eh keiner weg. Sie tragen die Namen Goethes, George Washingtons, von Vater und Sohn Liebknecht, der deutschen Sozialisten, oder des ermordeten Italieners Giacomo Matteotti. Und markieren mit ihren Namen den weiten Horizont der Wiener Sozialisten der 1920er Jahre: die Höfe, wie die großen städtischen Wohnanlagen genannt werden. Entworfen wurden sie von weltberühmten Architekten wie Adolf Loos, Josef Frank, Margarete Schütte-Lihotzky und deren Schülern.

Die ersten Planungen kamen von Schülern Otto Wagners, Urvater der „Neuen Sachlichkeit“. Weithin gerühmt werden der Reumannhof, der Anleihen bei einem Palast nimmt, und der prächtige Ludo-Hartmann-Hof mit seinen palmenartigen Keramiksäulen. Viele Anlagen stehen heute unter Denkmalschutz, dienen aber immer noch ihrem ursprünglichen Zweck: dem sozialen Wohnen.

Aber der Bestand wächst noch immer munter weiter. Wien hat 1,8 Millionen Einwohner; nimmt man die Umgebung hinzu, lebt hier jeder vierte Österreicher. Pro Jahr werden 9000 geförderte Wohnungen neu gebaut. Im etwa gleich großen Hamburg sind es 3000 und im doppelt so großen Berlin auch nicht mehr. „Ein Problem beim Ausbau sind auch bei uns die hohen Grundstückspreise“, sagt Daniel Glaser vom städtischen Amt für Wohnungsbauforschung. Noch allerdings, so Glaser, gebe es für Neubauten genügend Reserven, etwa auf alten Rangierbahnhöfen.

Wiens europaweites Alleinstellungsmerkmal, der hohe öffentliche Anteil an Wohnraum, geht zurück auf die 1920er Jahre. In den Jahrzehnten vor dem Ersten Weltkrieg war die Hauptstadt der Donaumonarchie rapide gewachsen. Wohnungselend war die Folge. Nach dem Krieg erzielten die Sozialdemokraten einen erdrutschartigen Sieg, kauften riesige Stücke Bauland und zogen in nur zehn Jahren, zwischen 1923 und 1933, 65 000 Wohnungen hoch – meist in den Höfen, damals hochmodernen, von Sozialutopien inspirierten Wohnanlagen.

Zum Karl-Marx-Hof gehörten von Anfang an ganztägig geöffnete Kindergärten, Arztpraxen, ein Jugendheim, eine Mütterberatungsstelle, sogar eine Zentralwäscherei. Anderswo wurde auch mit Gemeinschaftsküchen experimentiert. Bildung, Gesundheit, Reformpädagogik standen im Wiener Sozialismus im Vordergrund. Vor dem imposanten Haupteingang des längsten Wohngebäudes der Welt grüßt passenderweise auch kein Fäuste schwingender Proletarier, sondern die zarte Bronzestatue eines jungen Sämanns. Eine rechte Diktatur machte dem „Roten Wien“ und seinem einzigartigen Wohnungsbau schon 1934 ein Ende. Aber die Saat der 1920er Jahre ging dann doch noch auf.

Nach dem Bombenkrieg nahm die Stadt, erneut SPÖ-regiert, ihre Politik wieder auf, schuf aber im Stil der Zeit vorwiegend gesichtslose Hochhäuser. Heute geht der Trend, ähnlich wie in Deutschland, wieder zu Wohnprojekten mit Gemeinschaftseinrichtungen, erklärt Wolfgang Amann, Forscher am Institut für Immobilien, Bau und Wohnen – nur eben, anders als in Deutschland, überwiegend städtisch geplant und finanziert.

Von vergleichbaren Großstädten hat Wien auch 85 Jahre nach dem Ende des großen Aufbruchs mit Abstand die geringsten Wohnungskosten. In geförderten Neubauwohnungen kostet der Quadratmeter 4,75 Euro. Hinzu kommen 15 Cent Rücklage für die Erhaltung, 1,80 bis zwei Euro Betriebskosten und zehn Prozent Mehrwertsteuer. Die Einkommensgrenzen sind großzügig gehalten. „Drei Viertel aller Wiener hätten im Prinzip Zugang zum geförderten Wohnungsbau“, erläutert Daniel Glaser vom städtischen Amt für Wohnungsbauforschung – 40 Prozent sind es in München. Wer in Wien über ein mittleres Einkommen verfügt, soll sich aussuchen können, ob er eine geförderte oder eine frei finanzierte Wohnung nimmt.

Dass so viele Zugang haben, ist Absicht: Über die öffentliche Konkurrenz wirken sich die niedrigen Mieten im geförderten Sektor auch auf den privaten Markt aus. In eine Sozialwohnung darf ziehen, wer als Alleinstehender nicht mehr als 44 000 Euro im Jahr verdient. Für Paare liegt die Grenze bei 66 000 und für eine vierköpfige Familie bei 83 000 Euro. Wer dann tatsächlich in den „Gemeindebau“ kommt und wer nicht, wird nach einem Punktsystem entschieden. Gewichtet wird dabei nach Einkommen, gegenwärtiger Wohnsituation, Familie und Gesundheit – mit einem Vorzug für Alleinerziehende, Behinderte, Bedürftige. Nebenbei soll die hohe Einkommensgrenze Ghettos und Brennpunkte vermeiden helfen. „Es funktioniert nicht immer“, sagt Amann. Aber im Grundsatz schon: Immobilienblasen und Mietexplosionen sind in Wien nicht bekannt.

Finanziert wurde der Gemeindebau seit 1923 mit einer hoch progressiven Wohnbausteuer; sie wurde gestaffelt auf alle Mietobjekte erhoben. „Sie kam de facto einer Enteignung gleich“, wie Wolfgang Amann heute urteilt – und stieß in begüterten Kreisen auf entsprechenden Widerstand. Die Gemeinschaftseinrichtungen, so schrieb damals die konservative „Reichspost“, zerstörten „die seelischen Kräfte der Familie“. Vor allem der legendäre Wiener Finanzstadtrat Hugo Breitner, der die Steuerpolitik – unter anderem hohe Abgaben auf Luxusgüter – zu verantworten hatte, zog Hass auf sich. „Nur wenn der Kopf dieses Asiaten in den Sand rollt“, so damals der Anführer der Christlich-Sozialen, „wird der Sieg unser sein.“

Heute kommt Kritik eher von liberaler Seite. „Aber rechtlich ist das System gut abgesichert“, so Wolfgang Amann. Auch gegen den Vorwurf von Wettbewerbshütern, der umfangreiche Gemeindebau verzerre den Markt zulasten der Privatunternehmen. Der Akzeptanz komme zugute, dass so viele profitierten, ergänzt Daniel Glaser. „Soziale Maßnahmen geraten besonders dann unter Druck, wenn sie nur für eine kleine und womöglich verachtete Minderheit sind.“

Den „neuen Menschen“, der den Gründern vorschwebte, hat der Gemeindebau aber nicht geschaffen. Schon wegen eingebürgerter Zuwanderer kommt es seit den 1980ern zu Konflikten mit Alteingesessenen. Lange wehrte sich das „Rote Wien“ dagegen, die traditionellen Höfe auch Ausländern zu öffnen, wurde dann aber von Brüssel dazu verpflichtet. Bei Wahlen halten sich hier Sozialdemokraten und „Freiheitliche“, also die rechtspopulistische FPÖ, seither die Waage.

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