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Mietminderung zulässig Mängel – wann darf man die Miete kürzen?

Baulärm vor der Haustür, schimmelnde Wände oder stinkende Abflüsse: Wenn die Wohnung schwere Mängel hat und der Vermieter nichts unternimmt, dürfen Bewohner oftmals ihre Miete mindern. Allerdings gibt es bestimmte Voraussetzungen für eine Mietminderung.

19.02.2016 14:27
Mieturteil
Wer mit Mängeln leben muss, sollte seine Miete mindern oder unter Vorbehalt zahlen. Foto: dpa

Mängel an und in der Wohnung sind für Mieter ein häufiger Grund für Beschwerden. 20 Prozent aller Rechtsberatungen der Mietervereine drehen sich um dieses Thema, berichtet der Deutsche Mieterbund in Berlin. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema.

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge im vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein.

Laut dem Mietnebenkosten-Portal Mineko sind Lärm, Schimmel und kaputte Heizanlagen die häufigstem Beanstandungen in Mietwohnungen.

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, erklärt die Fotostrecke:

Mieter müssen nachweisen können, dass es den Mangel wirklich gibt. Bei einer defekten Klingelanlage ist das recht einfach. Schwieriger wird es bei störendem Krach. „Jeder Mieter empfindet Lärm anders“, weiß Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Daher sollte in einem solchen Fall ein Lärmprotokoll geführt werden, in dem festgehalten wird, wann die Störung aufgetreten ist und wie lange sie gedauert hat. Dieses Protokoll sollte am besten von einem Zeugen gegengezeichnet werden.

Wer muss den Mangel beheben?

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Treten Mängel auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden - schriftlich, weil das beweisbar ist. Am besten wird der Brief mit einem Boten oder als Einwurfeinschreiben verschickt. Falls keine Reaktion auf das Schreiben kommt, sollten Mieter nachhaken: Der Vermieter muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.

Wann darf ich die Miete kürzen?

Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Eine Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn es sich um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne im Flur.

Zu beachten ist, dass auch die Nebenkosten von einer Mietminderung berührt werden. Kommt es durch einen Mietmangel zu einer Mietminderung, betrifft dies ebenso die Nebenkostenabrechnung, da der Mietvertrag als eine Gesamtleistung zu verstehen ist.

Um wie viel darf ich mindern?

Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Miete darf nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Ein Beispiel: Die Miete kann wegen Baulärms um 30 Prozent gemindert werden. Die Baustelle war aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet. Der Mieter kann in diesem Fall die Miete nur für den halben Monat kürzen, also um 15 Prozent.

Eine wichtige Frage, die sich Mieter laut Ropertz stellen müssen: „Wie stark ist der Wohnwert der Wohnung durch den Mangel tatsächlich beeinträchtigt?“ Beispiel: Ist in einer 5-Zimmer-Wohnung in einem Raum die Heizung kaputt, ist dieser Raum im Winter unbewohnbar. „Der Rest der Wohnung kann aber noch genutzt werden.“ In diesem Fall könnte eine Mietminderung um 15 bis 20 Prozent angemessen sein. Bei einer 2-Zimmer-Wohnung falle die Minderung in diesem Fall schon höher aus. Generell sollten Mieter die Minderung nicht zu hoch ansetzen, empfiehlt Ropertz. „Ziel ist ja nicht weniger Miete zu zahlen, sondern dass der Mangel behoben wird.“

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Ausgelassene Partys, kreischende Kinder oder laute Bohrmaschinen – manche Mieter müssen eine Menge Lärm ertragen. Für viele Menschen ist das eine enorme Belastung. „Lärm ist die häufigste Ursache für eine Mietminderung“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Bekommen Mieter ihre Ruhe nicht, können sie die Miete mindern. Allerdings kommt es dabei immer auf den Einzelfall an.

Bauarbeiten

Lärm von der Straße müssen Mieter in der Regel ertragen. Allerdings nur, wenn es schon bei ihrem Einzug laut war. Wird nach dem Einzug vor dem Schlafzimmerfenster gebaut, senkt das den Wert der Wohnung, und entsprechend kann die Miete reduziert werden. „In Frankfurt klagte ein Mieter wegen Baustellenlärms“, erzählt Claus Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen. „Gegenüber seiner Wohnung wird die neue Europäische Zentralbank gebaut. Eine riesige Baustelle. Der Mieter konnte die Miete dennoch nicht mindern, denn er war in die Wohnung eingezogen, als die Baustelle schon bestand.“

Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechtfertigen also nicht immer eine Mietminderung. Gerade in Großstädten fallen sie oft unter etwas, das man im Juristen-Jargon „allgemeines Lebensrisiko“ nennt: Eine vorübergehende Lärmbelästigung kann nicht ohne weiteres als Mangel angesehen werden. Das entschied das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 465/12). Ein ansonsten ruhiges Wohnumfeld verändere sich durch die Bauarbeiten nicht grundlegend, so die Richter.

Auch wenn man den Mangel beim Einzug kennt, könne man die Miete nicht mindern, erklärt Ropertz. „Der Mieter wusste bei Abschluss seines Mietvertrags, worauf er sich einlässt, oder hätte es wissen können.“ Das gelte auch für einen Mieter, der in einer Großstadt neben eine Baulücke zieht. Dass diese eines Tages geschlossen wird, damit müsse er rechnen.

Hellhörige Wohnung

Nicht immer sind die Nachbarn schuld, wenn es laut wird. Manchmal ist auch die Wohnung hellhörig. Wie laut es dabei werden darf, hängt vom Baujahr des Hauses ab. Wer in einen Neubau zieht, darf eine gute Schalldämmung erwarten, in einer Gründerhausvilla wäre das nicht angemessen.

„Normale Trittgeräusche sind kein Mangel“, erklärt Claus Deese vom Mieterschutzbund. „Nur wenn ein Laminat unfachmännisch verlegt wurde, ist es ein Mangel, ansonsten eine normale Eigenschaft des Bodens.“ Und die hat man als Mieter durch den Mietvertrag akzeptiert. Anders verhält es sich, wenn die Wohnung erst während des Mietverhältnisses hellhörig geworden ist, etwa durch einen Umbau. Dann hat sich laut Deese der Wohnwert verringert, der Mieter dürfe mindern.

Kinder

Bei Kindern müssen Nachbarn generell mehr Lärm in Kauf nehmen. Je kleiner die Kinder, desto lauter dürfen sie sein. „Die Gerichte erwarten da eine große Toleranz beim Mieter“, sagt Ulrich Ropertz. Wenn der Lärm aber eine unzumutbare Beeinträchtigung darstellt, die den Wert der Wohnung senkt, darf der Mieter die Miete mindern.

Fernseher, Waschmaschine, Instrumente

Der Fernseher, die Waschmaschine oder das Instrument können für Nachbarn zu einem Problem werden, wenn sie zu laut sind. Gesetzlich festgelegte Ruhezeiten gibt es zwar nicht, aber entsprechende Regeln sind in der Hausordnung festgelegt. Und daran muss sich jeder Mieter halten.

Party-Lärm

Eine Mietminderung wegen dauernder Partys, Krach und Müll von Touristen rechtens, entschied der Bundesgerichtshof. Ein Mieter aus Berlin-Mitte hatte seine Miete gemindert, nachdem die Hausverwaltung einen größeren Teil der Wohnanlage als Ferienwohnungen an Touristen vermietet hatte (Az.: VIII ZR 155/11).

Verkehrsumleitung

Lärm wegen einer zeitweisen Verkehrsumleitung berechtigt nicht zur Kürzung der Miete. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden. Die Richter stellten dabei strenge Voraussetzungen für Mietminderungen wegen Lärms auf. Solange sich bei einer Stadtwohnung die Belastung in Grenzen halte, die allgemein für Innenstadtlagen üblich sind, liege kein Mangel vor. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsschluss ruhig gelegen war (Az.: VIII ZR 152/12).

Lärm muss individuell – am besten mit einem Protokoll – dokumentiert und festgelegt werden, raten Experten des Infoportals Mineko.

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Defekte Anlagen: Heizung und Co.

Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Gehen sie kaputt und werden nicht wieder instand gesetzt, hat man Anspruch auf eine Mietminderung. So müssen Mieter im Herbst und Winter ihre Wohnung auf 20 bis 22 Grad aufheizen können. Ist dies nicht möglich, sei das ein Mangel, erklärt der Mieterverein München.

Fällt die Heizung im Winter ganz aus, könnten Mieter fristlos kündigen. Die Heizperiode beginnt üblicherweise am 1. Oktober. In vielen Fällen sei dieser Zeitpunkt im Mietvertrag festgehalten. Einfache Handgriffe wie die Heizungsentlüftung sind hingegen schnell selbst erledigt und kein Grund zur Kürzung der Miete. Wichtig: bei der Heizung ist die Höhe der Mietminderung nur individuell bestimmbar.

Allerdings reicht es nach Angaben des Mietervereins aus, wenn die Räume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr entsprechend warm werden. In der Nacht dürfe der Vermieter die Heizung zurückfahren, um Energie zu sparen. Dann gelte eine Temperatur von 18 Grad in den Wohnungen als angemessen. Beim Warmwasser in Bad und Küche werde eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Hier dürfe es nicht zu lange dauern, bis das warme Wasser kommt – spätestens nach 10 Sekunden sollte das Wasser aus der Dusche warm sein.

Rein optische Mängel in einer Wohnung – zum Beispiel hässliche Nässe-Flecken auf dem Parkett – rechtfertigen einem Urteil des Münchner Amtsgerichts zufolge aber keine Mietminderung. Blättert hingegen Farbe großflächig von Balkondecken oder Hobbyraumwänden ab, ist das ein Mangel. Die Miete darf dann nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg gemindert werden (Az.: 4 C 52/11).

Wer neu einzieht, sollte dokumentieren, in welchem Zustand die Wohnung sich befindet. Denn Mängel können später bei einer Mieterhöhung eine Rolle spielen – allerdings nur dann, wenn man sie auch beweisen kann.

Schimmel in der Wohnung

Gesundheitsschädlichen Schimmel müssen Mieter nicht hinnehmen – auch nicht in Altbauten. Vermieter müssen grundsätzlich dafür sorgen, dass die Mietsache mängelfrei ist, entschied das Amtsgericht Berlin-Wedding (Az.: 15a C 58/10). Dass sich der Schimmel bilden konnte, weil zum Zeitpunkt des Hausbaus entsprechende Bauvorschriften fehlten, sei unerheblich.

Allerdings ist es von entscheidender Bedeutung, wer verantwortlich für die Schimmel-Entstehung ist. Wenn es infolge eines Mangels an der baulichen Substanz schimmelt, liegt das Verschulden beim Vermieter. Anzeichen für derartige Mängel können Risse im Mauerwerk, undichte Türen und Fenster, ein versteckter Wasserrohrbruch oder eine mangelhafte Dämmung sein.

Ist der Mieter durch falsches Lüftungsverhalten selbst verantwortlich, kann die Miete nicht gekürzt werden. Beides ist jedoch zu beweisen, so die Mineko-Experten.

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Gestank in der Küche

Unangenehme Gerüche in der Küche rechtfertigen eine Mietminderung. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht für die Geruchsbelästigung verantwortlich ist, entschied das Amtsgericht Suhl. Demnach kann ein Vermieter die Kosten für die Suche nach der Ursache der üblen Gerüche nicht auf den Mieter abwälzen (Az.: 1 C 419/11).

In dem Fall hatten die Bewohner geklagt, dass sie immer wieder den Geruch von altem Käse wahrgenommen hätten. Die unangenehmen Gerüche seien in Wellen aufgetreten und hätten sich hauptsächlich auf die Küche beschränkt. Daher kürzten die Mieter ihre Miete um acht Prozent – zu Recht.

Verkalkung, Schmutz und Kratzer

Ist der Duschkopf verkalkt und das Wasser läuft nicht mehr richtig hindurch, müsse dieser lediglich gereinigt werden, erläutert der Jurist Kai Warnecke vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Ist der Duschkopf bloß verdreckt, ist das nicht schön. Aber das ist kein Mangel der Mietsache. Ästhetik ist nicht einklagbar.“

Das gelte auch für Kratzer am Wasserhahn. „Ist er nicht defekt im eigentlichen Sinn, und weist nur Gebrauchsspuren auf, ist das in Ordnung.“ Was noch als funktionsfähig gilt, sei juristisch klar: „Es gibt nur schwarz oder weiß. Kann ich nicht mehr duschen oder mich waschen, muss es repariert werden“, sagt Warnecke.

Ist eine Armatur nach dem Entkalken zwar nicht wieder wie neu, funktioniere sie aber noch, muss der Mieter dies hinnehmen. „Ich miete die Wohnung ja in dem Zustand wie sie ist. Sie muss nicht neu saniert sein.“

Der Rechtsanwalt nennt ein weiteres Beispiel: „In einer Altbauwohnung von 1930 haben sie weniger Leitungen und weniger Steckdosen.“ Der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass vor seinem Einzug die Installationen auf den neuesten Stand gebracht werden. „Die Grenze ist dort, wo etwas nicht mehr funktioniert oder die Sicherheit gefährdet.“

Der Verweis, dass über kurz oder lang der Mangel schlimmer werde, helfe nicht. Aber der Wohnexperte weiß: Vermieter ließen sich häufig auf den Austausch ein, wenn sie dafür einen verlässlichen Mieter bekommen. (mit dpa-Material)

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