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Gastbeitrag Für ein Neues Frankfurt 2.0

Wer die Wohnungsfrage in Frankfurt lösen will, darf sie nach Ansicht des Humangeographen Sebastian Schipper nicht länger dem Markt überlassen. In einem Gastbeitrag erläutert er, warum.

07.01.2015 13:49
Sebastian Schipper
„Bauen, bauen, bauen …“ Dieses Motto gilt seit 2012 in der Frankfurter Kommunalpolitik. Foto: Arne Dedert/dpa

Seit 2010 sind in Frankfurt die Wohnungspreise um 35 Prozent, die Angebotsmieten um 20 Prozent und die Bestandsmieten laut Mietspiegel um mehr als 11 Prozent gestiegen. Bei stagnierenden Löhnen und einem hohen Anteil an einkommensschwachen Haushalten resultieren daraus Armut, Wohnungsnot und Verdrängung. Konfrontiert mit der Rückkehr der Wohnungsfrage und wachsendem sozialen Unmut hat der Magistrat bislang im Wesentlichen zwei Antworten parat: Neubau und kleinere wohnungspolitische Zugeständnisse. Beide gehen aber am Kern des Problems vorbei.

Die weit verbreitete Neubaustrategie basiert auf der simplen Annahme, dass Wohnungspreise und Mieten primär deswegen steigen, weil eine hohe Nachfrage einem knappen Angebot gegenüberstünde. Folgt man dieser Vorstellung, ließe sich die Wohnungsfrage alleine durch eine Ausweitung des Angebots – durch das vielbeschworene „Bauen, bauen, bauen“ – lösen. Das zentrale Problem dieses marktgläubigen Mythos besteht darin, dass profitorientierte Investoren nur dann in Wohnraum investieren, wenn die Rendite mit anderen Anlagesphären vergleichbar ist. Bei einer Mindestprofiterwartung von fünf Prozent bedeutet dies, dass in Frankfurt keine Wohnungen gebaut werden, die weniger als 12 bis 13 Euro Miete pro Quadratmeter einbringen und damit für viele gerade nicht bezahlbar sind. Zudem gibt es auf angespannten Wohnungsmärkten die oft versprochenen Sickereffekte schlicht nicht. Nirgendwo konnte bislang nachgewiesen werden, dass einkommensschwache Haushalte von teurem Neubau profitieren, weil Wohlhabende günstigere Wohnungen freimachen. Vielmehr tritt der umgekehrte Effekt ein, da zum einen Wohnungen bei einem Mieterwechsel deutlich teurer werden und zum anderen gehobener Neubau die ortsübliche Vergleichsmiete und damit die Spielräume für Mieterhöhungen nach oben treibt.

Als zweite Antwort auf die Rückkehr der Wohnungsfrage haben städtische Entscheidungsträger aber auch eine Reihe an wohnungspolitischen Maßnahmen in Anschlag gebracht, die als Intervention in Marktmechanismen zu verstehen sind. Dazu zählen die Einführung von Milieuschutzsatzungen, der Ankauf von Belegungsrechten und die Ausweitung der Wohnbauförderung. Gemeinsam ist diesen Instrumenten, dass sie die Warenförmigkeit des Wohnens nicht grundlegend tangieren und vor allem relativ wirkungslos sind: Milieuschutzsatzungen haben erfahrungsgemäß nur einen geringen Einfluss auf das Mietpreisniveau, Sozialwohnungen fallen nach spätestens 20 Jahren aus der Bindung und insgesamt verlangsamt die leichte Aufstockung der städtischen Mittel zwar den Rückgang an preisgebundenen Wohnungen, substanziell umkehren kann sie diesen Trend aber nicht. Kurz gesagt ist das bislang vom schwarz-grünen Magistrat umgesetzte Bündel an Maßnahmen nicht in der Lage, nachhaltig bezahlbaren Wohnraum für mittlere und niedrige Einkommensschichten sicherzustellen sowie effektiv Verdrängung und Gentrifizierung zu verhindern.

Mieten unbefristet einfrieren

Will man die Wohnungsfrage tatsächlich lösen, sind stattdessen Strategien relevant, die einen beträchtlichen Teil der Wohnraumversorgung wieder dauerhaft dem Markt entziehen und von Renditezielen entkoppeln. Wie Wohnraum erfolgreich in kollektiven oder öffentlichen Eigentumsmodellen gebaut und gemeinnützig bewirtschaftet werden kann, lässt sich an vielen aktuellen und historischen Beispielen studieren. Unter dem Banner „Neues Frankfurt. Bauen für das Existenzminimum“ erlangte Frankfurt bereits in den 1920er Jahren als Pionierin für eine sozialgerechte Wohnungspolitik internationale Berühmtheit, als die Stadt mit ihrem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 12 000 vergleichsweise günstige Wohnungen errichten ließ.

An diese Erfahrungen kann man anknüpfen. Die materiellen Ausgangsbedingungen für ein Neues Frankfurt 2.0 wären wahrscheinlich an keinem Ort besser, da der Stadt – im Unterschied zu den 1920er Jahren – bereits 50 000 Wohnungen, fast 20 Prozent aller Mietwohnungen, gehören. In einem ersten Schritt könnte man die Mieten dort unbefristet einfrieren oder nur symbolisch erhöhen, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für niedrige Einkommensschichten zu erhalten und der Spekulation zu entziehen. Darauf aufbauend wäre die städtische ABG Holding institutionell grundlegend zu restrukturieren, so dass sie nicht mehr einer betriebswirtschaftlichen Renditelogik folgt und transparenter und demokratischer wird. Sie bliebe in städtischem Eigentum, würde aber etwa von Mieterbeiräten mit weitreichender Entscheidungskompetenz kontrolliert.

Eine solche gemeinnützige Selbstverwaltungsstruktur müsste sicherstellen, dass eine Privatisierung der ABG dauerhaft ausgeschlossen ist und dass weder Korruption und Misswirtschaft noch übertriebenes Gewinnstreben Mieten und Bodenpreise in die Höhe treiben. An Konzepten, wie Wohnraum dauerhaft aus der Warenform herausgelöst und demokratisch organisiert werden kann, mangelt es jedenfalls nicht.

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