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Sozialer Wohnungsbau Wohnen für alle - aber wie?

Die ABG hat den sozialen Wohnungsbau mitgeprägt. Aber kommt das Unternehmen diesem Auftrag noch nach? ABG-Geschäftsführer Frank Junker und der Frankfurter Stadtforscher Sebastian Schipper im Streitgespräch.

25.01.2015 15:20
Christoph Manus, Martín Steinhagen
ABG-Chef Frank Junker. Foto: christoph boeckheler*

Vor 125 Jahren wurde die ABG gegründet, um Arbeitern günstige Wohnungen zu bieten. Sie hat die Idee des sozialen Wohnungsbaus mit geprägt. Kommt die ABG Frankfurt Holding ihrem sozialen Auftrag noch nach?
Frank Junker: Natürlich. Die ABG ist ein Wirtschaftsunternehmen, hat aber auch einen sozialen Auftrag, dem sie nachkommt. Sie hält rund 50 Prozent der geförderten Wohnungen in Frankfurt und liegt mit ihren Nettokaltmieten im freien Wohnungsbau erheblich unter dem Durchschnitt. Die ABG investiert bis 2019 zwei Milliarden Euro, samt Modernisierung und Instandhaltung 2,4 Milliarden Euro – und das ohne Subventionen. Nach ihrer Philosophie „Wohnen für alle“ sorgt die ABG für eine sozialverträgliche Mischung in den Quartieren.

Hat Herr Junker recht?
Sebastian Schipper: Die ABG ist durch einen grundlegenden Widerspruch gekennzeichnet. Einerseits will sie ein profitorientiertes Unternehmen sein, andererseits hat sie den Anspruch, sozialpolitisch aktiv zu werden. Ich glaube das ist nicht miteinander zu vereinbaren. Sozialer Wohnungsbau klingt gut, aber letztlich heißt das, staatliche Fördermittel zu nutzen, um die Differenz zwischen Sozialmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete auszugleichen – das allein ist noch kein großes sozialpolitisches Engagement, da das Unternehmen dafür Subventionen einstreicht. 2013 lagen zudem die Kaltmieten in den frei finanzierten ABG-Wohnungen laut Magistrat bei 7,64 Euro – nicht groß unter dem Mietspiegelniveau von 8,08 Euro; die ABG ist also nicht wesentlich günstiger als private Anbieter.

Wieso konzentriert sich die ABG nicht noch stärker auf günstigen Wohnraum, Herr Junker?
Junker: Ich bin etwas erschüttert, Herr Schipper. In Mainz hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft günstige Wohnungen gebaut, egal ob es Förderung gab. Wozu hat das geführt? Das Unternehmen stand kurz vor der Insolvenz. Die Stadt musste 2800 Wohnungen privatisieren und die Grundsteuer erhöhen, um die Gesellschaft zu retten. Wenn eine Neubauwohnung zwölf bis 13 Euro pro Quadratmeter kostet, denken viele, dass sich die ABG die Taschen vollstopft, das ist aber nicht der Fall. Es gibt zwei mietpreistreibende Faktoren: die Grundstückpreise und die Baukosten. Wenn Sie die zusammenrechnen, sind Sie bei einer Miete von 12 Euro aufwärts, da bleibt vielleicht eine Nettorendite von 1,6 Prozent für den Investor.
Schipper: Entweder man macht es wie die ABG, oder man geht pleite? Es gibt Akteure, denen es gelingt, im Neubau und im Bestand günstigere Mieten anzubieten: Genossenschaften, das Mietshäusersyndikat oder Wohnungsbauunternehmen, die nicht profitorientiert arbeiten. Da kann man Sie schon fragen, warum schaffen das andere?

Muss die ABG denn überhaupt Gewinn erwirtschaften?

Junker: Wenn ich bauen und sanieren will, dann muss ich Einnahmen haben. Wenn ich auf Kredite angewiesen bin, brauche ich Eigenkapital. Das geht nur mit Gewinnen. Die Gewinne kommen aber nicht daher, wie mancher meint, dass wir ständig Mieten erhöhen, sondern hauptsächlich aus den Autostellplätzen und Gewerbeobjekten, die wir vermieten.

Was muss die Stadt anders machen, Herr Schipper?
Schipper: Wir haben eine äußerst angespannte Wohnungssituation, und alle sind sich einig, dass man etwas machen muss. Aber die Instrumente sind entweder relativ schwach – wie die Milieuschutzsatzung – oder sehr teuer und nicht nachhaltig – wie der soziale Wohnungsbau, denn die Wohnungen fallen ja nach spätestens 20 Jahren aus der Bindung. Mit der ABG hat man aber ein Instrument in der Hand, mit dem man sehr effektiv dem Verdrängungsdruck etwas entgegensetzen könnte, indem man die Mieten einfriert. Niemand sagt, dass die ABG ihre Mieten auf null setzen soll. Es wird nur verlangt, auf zukünftige Steigerungen zu verzichten. Bei 65 Millionen Euro Überschuss muss das doch machbar sein. Mit einem Schlag hätte man 20 Prozent der Frankfurter Mieter geholfen und zusätzlich dämpfende Effekte auf den Mietspiegel.

Auch Ihr Aufsichtsratsvorsitzender, Oberbürgermeister Peter Feldmann, fordert, die ABG-Mieten einzufrieren, Herr Junker.
Junker: Er hat für diese Forderung keine Mehrheit gefunden. Ich kann nicht die Gewinne reduzieren und gleichzeitig fordern, mehr Wohnungen zu bauen und zu sanieren. Das funktioniert nicht. Ich bin seit 24 Jahren im Unternehmen. Als ich 1991 angefangen habe, waren drei von fünf Unternehmungen, die jetzt in der Holding aufgegangen sind, wirtschaftlich platt. ABG-Wohnungen konnte man an herabfallendem Putz oder verfaulten Fensterrahmen erkennen. Das lag daran, dass meine Vorgänger gesagt haben, Mieten kann man nicht erhöhen. Damit hat man das Unternehmen fast zugrunde gerichtet.

Wie könnte die ABG trotz hoher Baulandpreise günstig bauen?
Schipper: Grundstückskosten sind nicht in Stein gemeißelt, die Preise sind Ausdruck der spekulativen Erwartungen von Investoren, dort hohe Mieten zu erwirtschaften. Diesen Mechanismus kann man durchbrechen, wenn man über öffentlichen Grund und Boden verfügt und Bauland günstig an nicht-gewinnorientierte Akteure mit entsprechen Auflagen vergibt, um sicherzustellen, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Wieso passiert das nicht?
Junker: Das kann man nicht so sehen wie Herr Schipper. Die Stadt hat keine Grundstücke, und die, die sie hatte, hat sie Genossenschaften günstig zur Verfügung gestellt – wie am Frankfurter Bogen. Das geht in Ausnahmefällen. Die Grundstücke auf dem Markt sind aber in der Regel von privaten Eigentümern, für die natürlich Angebot und Nachfrage entscheiden. Die Stadt versucht, dem entgegenzuwirken, indem sie in städtebaulichen Verträgen 30 Prozent geförderten Wohnungsbau vorschreibt.
Schipper: Ein Grundstück haben Sie jetzt nicht genannt: den Kulturcampus. Man kann schon überlegen, unter welchen Bedingungen man Grundstücke vergibt. Man kann zum Marktpreis verkaufen oder einen gewissen Teil nach sozialen Kriterien vergeben, indem man etwa die Höhe der maximalen Mieten festlegt.
Junker: Aber das machen wir doch. Es gibt die Vorgabe, von insgesamt 1200 Wohnungen auf dem Campus Bockenheim 30 Prozent als geförderte Wohnungen zu errichten, 15 Prozent sollen im Bereich gemeinschaftliches, genossenschaftliches Wohnen entstehen. Mehr ist wirtschaftlich nicht darstellbar.
Schipper: Ich habe gerade die Probleme des sozialen Wohnungsbaus benannt; in der Stadtforschung spricht man von „sozialer Zwischennutzung“. Man hat so langfristig keinen günstigen Wohnraum auf dem Gelände. Der andere Punkt: Die Flächen sollen zwar an gemeinschaftliche Wohnprojekte vergeben werden, aber zum Marktpreis.

Gibt es andernorts bessere Konzepte, um bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen?
Schipper: Ja, in Salzburg gibt es einen Wohnbaufonds, der günstige Kredite an nicht-gewinnorientierte Wohnungsbauakteure vergibt. Durch die Rückzahlungen wächst der Fonds und steht auch künftigen Generationen zur Verfügung. Durch die geringen Finanzierungskosten gelingt es dort, dass die Mieten langfristig stagnieren und real sogar sinken.
Junker: Das Konzept ist interessant. Bei den mir bekannten Modellen zahlen Mieter bis zu 40 000 Euro ein, die sie erst nach dem Auszug zurückbekommen. Dieses Geld hat die Klientel, an die sich der soziale Wohnungsbau in Deutschland richtet, nicht.

Wie groß ist die Gestaltungsmacht der ABG noch? Sind große stadtplanerische Konzepte wie das Neue Frankfurt in den 1920ern heute noch denkbar?
Junker: Als Stadtrat Ernst May großflächig die Römerstadt, Zickzackhausen und den Bornheimer Hang gebaut hat, war die Ausgangslage eine ganz andere. Die Nachfrage nach Wohnraum ist heute enorm hoch. Andererseits sind nicht genügend Baulandreserven vorhanden.

Fehlt nicht trotzdem ein großer städteplanerischer Entwurf?
Junker: Wir und auch die Politik sagen ja: Wohnen hört nicht an der Stadtgrenze auf. Wir sind in der Region Frankfurt/Rhein-Main, einer Region, die zusammenwächst und die vom RMV bestens erschlossen ist. Man hat erkannt, dass Wohnen in der Region wesentlich günstiger ist, weil die Grundstückspreise zum Beispiel in Offenbach niedriger sind als in Frankfurt. Man muss auch sehen: Ich kann nicht jedes Quadratzentimeterchen Grün in Frankfurt und jeden Acker zubauen und nicht jeden Gewerbebetrieb aus der Stadt verlagern. Irgendwo müssen die Leute, die nach Frankfurt kommen, ihren Arbeitsplatz und Spielflächen für die Kinder haben.

Herr Schipper, Sie sprechen vom Neuen Frankfurt 2.0. Was ist das? Wo sollen nach Ihrer Ansicht Wohnungen herkommen?
Schipper: Ich habe weniger an große Neubauprojekte gedacht. Für mich ist die Frage: Wie kann man bezahlbaren Wohnraum in Frankfurt sicherstellen? Dafür wäre das effektivste Instrument, die Mieten der ABG für die nächste Zeit einzufrieren. Zudem ist darüber nachzudenken, wie die ABG demokratisiert werden kann, wie man die Mieter an Entscheidungen über Miethöhen oder Modernisierungen beteiligen könnte, zum Beispiel über Mieterbeiräte.
Junker: Die ABG ist eines der wenigen Unternehmen, das im höchsten Maße demokratisch legitimiert und kontrolliert wird. Im Aufsichtsrat gibt es eine paritätische Besetzung von Eigentümern und Arbeitnehmern. Die Eigentümervertreter sind demokratisch legitimierte Volksvertreter, Stadtverordnete oder Magistratsvertreter. Mieterbeiräte gab es bei der ABG auch. Wir haben mit einem enormen Aufwand Mieterbeiratswahlen durchgeführt. Die Wahlbeteiligung lag allerdings bei nicht mal zehn Prozent. Die Mieterbeiräte haben vor zwei oder drei Jahren von sich aus gesagt, es mache wenig Sinn, dass sie noch einmal zu einer Wahl antreten.

Also wollen die Mieter vielleicht nicht mitreden, Herr Schipper.
Schipper: Die Wahlbeteiligung war wohl auch so gering, weil die damaligen Mieterbeiräte keine Entscheidungskompetenzen hatten.
Junker: Die Miethöhen zum Beispiel sind Teil des operativen Geschäfts. Und selbst wenn hypothetisch im Aufsichtsrat über Miethöhen entschieden würde, dürfte sich ein Mieter wegen der Interessenkollision nicht an der Abstimmung beteiligen.

Noch einmal, Herr Schipper: Wie soll man das Problem des knappen Wohnraums lösen?
Schipper: Neubau ist wichtig. Frankfurt braucht neue Wohnungen. Das Problem ist nur, dass man mit neuen Wohnungen die Wohnraumfrage für Leute mit niedrigen Einkommen nicht lösen wird. Die oft behaupteten Sickereffekte, nach denen Bewohner in teurere Wohnungen ziehen und günstige frei machen, gibt es nicht. Schon weil eine Neuvermietung in der Regel mit erheblichen Mietpreissteigerungen verbunden ist.

Wohnungen zu bauen, wirkt also nicht preisdämpfend?
Junker: Doch. Einmal, weil öffentlich geförderter Wohnraum entsteht. Von den 6000 Wohnungen, die wir bis 2019 errichten, sind 37 Prozent gefördert. Und zweitens, weil es den Sickereffekt natürlich gibt. Auf dem Campus Bockenheim beispielsweise sind auch 79 Eigentumswohnungen entstanden. 80 Prozent der Käufer kommen aus Mietwohnungen aus dem näheren Umfeld. Was Sie, Herr Schipper, beschreiben, gab es sicherlich. Aber der Gesetzgeber hat dem jetzt einen Riegel vorgeschoben. Wenn ich eine Wohnung wieder vermiete, darf ich maximal nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen.
Schipper: Dass die ABG fünf Prozentpunkte unter der gesetzlich zulässigen Kappungsgrenze bleibt, ist eine sinnvolle Entscheidung. Kann man das nicht noch fortschreiben? Die Mieten nur um fünf Prozent oder ein Prozent erhöhen in den kommenden drei Jahren?
Junker: Das geht nicht.

Die Mieten höchstens um zehn Prozent zu erhöhen geht, höchstens um fünf Prozent nicht?
Junker: Ja, das haben wir durchgerechnet. Bei der ABG wohnen zudem auch Menschen oberhalb der Einkommensgrenze für sozialen Wohnungsbau. Warum soll ich jemanden subventionieren, der bei einer Bank arbeitet? Das erschließt sich mir nicht.
Schipper: Dass man in der Vergangenheit Fehler gemacht hat, indem die ABG auch gehobene Wohnungen für wohlhabende Haushalte gebaut hat, heißt doch nicht, dass man jetzt nicht sozialpolitisch aktiv werden kann.
Junker: Das war kein Fehler. Ein Fehler war es, großflächig sozialen Wohnungsbau zu errichten, wie etwa am Ben-Gurion-Ring. Heute will man, dass der Sozialwohnungsberechtigte, der Student, die Familie mit Kindern und der normale Arbeitnehmer in einem Quartier wohnen. Wir wollen Wohnen für alle.

Interview: Christoph Manus und Martín Steinhagen

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