Lade Inhalte...

Wohnraum „Wir müssen die Spekulation stoppen“

In Deutschland entstehen so viele Wohnungen wie noch nie. Zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führe das laut Andrej Holm allerdings nicht. Im FR-Interview spricht der Soziologe über das heikle Geschäft mit Wohnraum, die gesellschaftlichen Folgen und das Versagen der Politik.

Germany Hesse Frankfurt Modern luxury apartment at West Harbour in the evening Westhafen Tower i
Germany, Hesse, Frankfurt, Modern luxury apartment at West Harbour in the evening, Westhafen Tower in the background PUBLICATIONxINxGERxSUIxAUTxHUNxONLY AMF003919 Germany Hesse Frankfurt Modern Luxury Apartment AT WEST Harbour in The evening West Harbour Tower in The Background PUBLICATIONxINxGERxSUIxAUTxHUNxONLY AMF003919 Foto: imago stock&people (imago stock&people)

Herr Holm, im vergangenen Jahr sind in Deutschland 300 000 neue Wohnungen genehmigt worden – ein Rekord. Der Markt funktioniert also prächtig, oder?
Nein, das tut er nicht. An den Stellen, wo wir sie wirklich bräuchten, werden keineswegs genug Wohnungen gebaut. Vor allem aber wird nicht das gebaut, was für die Versorgung der meisten Wohnungssuchenden benötigt würde, nämlich für diejenigen mit wenig Geld.

Warum?
Was wir jetzt beobachten, ist eher eine Marktreaktion: Im privaten Sektor werden ja Wohnungen vor allem dann gebaut, wenn man sehr hohe Erträge aus Verkauf oder Vermietung erzielen kann. Es entstehen also sehr viele Eigentumswohnungen oder teure Mietwohnungen, und das nutzt selbst dort, wo viel gebaut wird, wenig – nehmen Sie nur Städte wie Frankfurt, Berlin, München oder Köln. Das stellt allerdings den Mythos, der mit dem Wohnungsbau in der öffentlichen Debatte verbunden wird, auf den Kopf. Das Bauministerium und die Baulobby behaupten ja immer wieder, dass der Neubau die Mietmärkte entspannen würde. Aber gebaut wird im Moment nur da, wo es sehr teuer ist.

Das Argument lautet, es gebe sozusagen einen Sickereffekt nach unten: Wenn teure Wohnungen entstehen, werden günstigere frei.
Das wird seit Jahrzehnten behauptet, aber es ist bisher nie wissenschaftlich nachgewiesen worden. Wo die Mieten steigen, wird es auch bei der Neuvermietung freigewordener Wohnungen teurer. Neubau bedeutet also häufig, dass es am Ende zwei teure Wohnungen gibt: die neu gebaute und diejenige, die zu einem höheren Preis als bisher wieder vermietet wird. Klar, Neubau bedeutet mehr Wohnungen. Aber der behauptete Preiseffekt findet nicht statt.

Nun greift ja der Staat durchaus in den Wohnungsmarkt ein: Wohngeld, Steuererleichterungen, sozialer Wohnungsbau, um nur einige Stichworte zu nennen. Das hat mit „Markt“ oft wenig zu tun, aber Sie beschweren sich über „systemisches Marktversagen“.
Es ist nicht nur ein Marktversagen, wie man an den steigenden Preisen sieht, sondern auch ein klassisches Politikversagen. Was zum Beispiel als sozialer Wohnungsbau bezeichnet wird, ist im Endeffekt vor allem eine Wirtschaftsförderung für private Investoren, die eine befristete soziale Zwischennutzung akzeptieren. Bei Debatten über steuerliche Förderung geht es immer darum, günstigere Bedingungen für Marktakteure zu schaffen. Und über die Kostenerstattung für Unterkunft nach den Sozialgesetzen sowie das Wohngeld werden jährlich 17 bis 18 Milliarden Euro in den angeblich freien Markt gepumpt.

Es ist also in Wahrheit gar kein Markt?
Es ist ein hoch subventionierter Bereich, der ohne staatliche Subventionen und Steuererleichterungen überhaupt nicht funktionieren würde. Und trotzdem hält sich der Glaube, dass nur die Marktakteure die Wohnungsfrage lösen könnten. Das war in der Vergangenheit falsch und wird auch für die aktuelle Krise nicht die Lösung sein.

Dann könnte man ja auch mehr Markt statt weniger fordern.
Ob wir mehr oder weniger Markt brauchen, ist gar nicht die Frage. Ich stelle fest, dass der Markt zur sozialen Wohnungsversorgung keinen Beitrag leistet. Er leidet an einer systematischen sozialen Blindheit. Das kann man ihm nicht vorwerfen, im Kapitalismus zählt Rendite nun mal mehr als Bedürfnisse und Notwendigkeiten. Wer also eine sozial orientierte Wohnungsversorgung will, muss sie auch organisieren. Das wird mit Marktkräften nicht funktionieren. Wir sehen in den schnell wachsenden Städten, dass eine soziale Wohnungsversorgung ohne öffentlichen Wohnungsbau und ohne eine Wiedereinführung des gemeinnützigen Wohnungsbaus nicht zu haben sein wird.

Heißt das, man sollte die Wohnungsversorgung dem Markt vollständig entziehen, zum Beispiel durch Verstaatlichung?
Ob das eine Verstaatlichung ist oder eine Vergesellschaftung oder auch nur eine drastische Einschränkung der Spekulation, das hängt auch von politischen Durchsetzungsmöglichkeiten ab. Im Moment findet eine Entkopplung der Preise von den tatsächlichen Kosten statt. Und das ist auch nach marktwirtschaftlichen Modellen eine Fehlfunktion. Man muss also die leistungslosen Profitmöglichkeiten einschränken, wenn man eine soziale Wohnungsversorgung will. Das spricht nicht gegen die Beteiligung von Marktakteuren, wenn diese sich an die Grundsätze der Gemeinnützigkeit halten. Das bedeutet allerdings eine Profitbeschränkung, und deshalb wird das Interesse eher gering sein. Deshalb werden es am Ende kollektive und sozial orientierte Bauträger richten müssen.

Was könnte der Gesetzgeber tun?
Das erste ist, die Spekulation mit Grund und Boden einzuschränken. Heute ist es ja so: Wenn man im Besitz eines Stückchens Boden an der richtigen Stelle ist, kann man erhebliche Profite erzielen.

Also enteignen? Oder besteuern?
Das ist beides möglich, es gibt eine ganze Bandbreite von Handlungsmöglichkeiten. Im Moment fehlt in der Politik ja schon die Überzeugung, dass man die Renditemöglichkeiten einschränken muss. Alle Instrumente, die wir derzeit haben, weisen genau in die entgegengesetzte Richtung. Sie folgen dem Motto: Ich muss es dem Bauherrn noch einfacher machen, indem ich ihm Anreize gebe. Damit wird im Prinzip genau das begünstigt, was zu den überhöhten Preisen führt. Das ist eine paradoxe Situation.

Sie zögern offenbar, alternative Instrumente konkret zu benennen.
Nein, wir haben ja bereits über einiges schon gesprochen: bessere Förderprogramme, die steuerliche Einschränkung der Bodenspekulation, die Wiedereinführung gesetzlicher Regelungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Aber solange Wohnungsbau als Geschäftsfeld angesehen wird, in dem der Staat die Renditemöglichkeiten garantiert – so lange ist es nicht sehr erfolgversprechend, über einzelne Instrumente zu reden.

Noch einmal: Ist auch Verstaatlichung eines der Instrumente, die Sie befürworten würden?
Ja, das wäre ein sehr sinnvoller Schritt. Aber sinnvoll wäre es zum Beispiel auch, den Handel mit Grund und Boden einzuschränken oder sogar zu unterbinden, indem er nur noch über Pachtverträge vergeben wird. Die Pacht spiegelt dann das wider, was auf den Grundstücken tatsächlich an gesellschaftlichem Nutzen erreicht wird, und nicht einen fiktiven Preis, der schließlich zu hohen Mieten führt. Es geht also darum, die Handelsgewinne aus Transaktionen mit Grund und Boden herauszunehmen, ob durch Verstaatlichung oder andere Instrumente. Das hat allerdings seit den siebziger Jahren in Deutschland keine politische Kraft ernsthaft vertreten.

Aber selbst wenn: Die Bebauung des Bodens bliebe dann in privater Hand, oder?
Genau. Vergesellschaftung von Boden bedeutet überhaupt nicht, dass die Häuser alle verstaatlicht sind. Dafür gibt es zu viele Negativbeispiele, auch in der deutschen Geschichte – siehe den Zustand der Städte in der DDR. Ich glaube aber, es stieße in der Gesellschaft auf große Akzeptanz, wenn man sagen würde: Die Kosten des Wohnens sollen sich nach den Kosten des Bauens richten, aber nicht nach spekulativen Gewinnen aus Grund und Boden. Es gibt keinen Grund, dass wir diese Gewinne mit unseren Mieten oder dem Kaufpreis unserer Eigentumswohnungen finanzieren.

Wenn Sie Politiker wären – was würden Sie als Erstes in Angriff nehmen?
Kurzfristig würde ich versuchen, die Spekulation mit Grund und Boden zu stoppen. Es gibt zum Beispiel in der Schweiz gute Erfahrungen damit, den Wohnungsbau über Erbpacht zu organisieren. Dann bleibt der Grund und Boden in öffentlichem Besitz und es entstehen keine Spekulationsgewinne. Das wird bei uns viel zu selten angewendet. Viel zu oft werden öffentliche Grundstücke an private Eigentümer verkauft.

Interview: Stephan Hebel

Die Zeitung für Menschen mit starken Überzeugungen.

Multimedia App E-Paper
App
Online Kundenservice Abo-Shop
  • Nutzungsbasierte Onlinewerbung
  • Mediadaten
  • Wir über uns
  • Impressum